+65 6692 2301
+65 6692 2308
+65 9612 2618
     
Level 25–01, 3 Church Street, Singapore, 049483
RU EN

Статьи

Лучше, чем недвижимость - 30.08.2019

О недвижимости как о классе активов принято говорить только хорошее:

  • это - актив, приносящий регулярный доход от аренды;
  • кроме того, есть шанс, что с течением времени рыночная цена объекта вырастет;
  • именно недвижимость позволяет инвесторам пережить непростые времена – длительные периоды инфляции и экономического спада, сохраняя реальную стоимость денег.

Поэтому, как принято сейчас говорить, недвижимость является must have для любого инвестора.

Крупные капиталы с нуля также часто создаются именно в недвижимости.

Однако сейчас рынки недвижимости переживают не лучшие времена:

  • самые популярные рынки инвестиционной недвижимости – Нью-Йорк и Лондон – стагнируют уже четвертый год: недвижимость Лондона страдает от неопределенности с Брекзитом и ослабления фунта, беспокойство инвесторов в недвижимость Нью-Йорка связано с неопределенным будущим американской экономики и непредсказуемостью действий нынешнего президента США;
  • доход от аренды в крупнейших городах мира редко превышает 3% годовых;
  • программы гражданства за инвестиции предлагают неликвидные объекты по завышенным ценам, тем самым подрывая веру в недвижимость как в класс активов;
  • в некоторых крупных городах, например, в Гонконге, открыто говорят о формировании пузыря на рынке недвижимости;
  • возможная рецессия приведет к дальнейшему снижению спроса на недвижимость и цен на рынках.

Конечно, все лучшие свойства недвижимости как инвестиционного актива – возможность получать пассивный доход и сохранять стоимость денег в периоды катаклизмов – остаются при ней. Однако, чтобы инвестиции в недвижимость сейчас были прибыльными, нужно со всей тщательностью подходить к выбору объектов. И при этом все равно быть готовым к тому, что в случае серьезных экономических потрясений придется очень долго.

Таким образом, создается впечатление, что снизить риски инвестиций в недвижимость практически невозможно.

Тем не менее, нам удалось успешно решить и эту задачу.

Мы начали поиск решения с анализа того, как меняется спрос на аренду в кризисные времена. Образно говоря, в такие моменты спрос “спускается на ступеньку ниже”: ввиду снизившихся (и продолжающих снижаться) доходов люди склонны выбирать более бюджетные варианты.

В итоге спрос на самое дорогое жилье может «умереть», при этом доступное жилье будет пользоваться повышенной популярностью.

Это наблюдение заставляет обратить внимание и дополнительно изучить те группы населения, которые формируют спрос на самое доступное жилье.

Как правило, это те, кто только начинает самостоятельную жизнь – молодые люди и молодые семьи, а также те, кто заканчивает подготовку к вступлению в самостоятельную жизнь, проще говоря, - студенты.

И вот здесь начинается самое интересное: оказывается, независимо от экономической ситуации число студентов в мире неуклонно растет. Еще более интересным является то обстоятельство, что во времена экономического спада появляется дополнительный спрос на образование: люди повышают собственную квалификацию, чтобы оставаться конкурентными на рынке труда и сохранять шансы на повышение личного дохода даже при снижении общего уровня заработной платы.

Многие предпочитают учиться в других городах и даже странах. При том, что на время обучения возможности для заработка существенно сокращаются, приоритетом для студентов является максимально дешевое жилье. Ради дешевизны студенты согласны делить жилье с соседями, пользоваться общими кухнями и т.д. В результате, именно в студенческих общежитиях достигается максимальный уровень арендной ставки.

То есть, максимальный доход инвесторам в недвижимость приносят студенческие общежития (а совсем не элитные объекты).

Те, кто специализируется на студенческих общежитиях, знают, насколько это хлопотное занятие. Поэтому, при всей потенциальной привлекательности рынка, количество объектов размещения именно для студентов крайне мало: в Великобритании в общежитиях живут не более 13% от общего числа студентов, в Японии – менее 1%. Стоит ли говорить, что при повышенном спросе на места в общежитиях многие владельцы дешевого жилья не заботятся о поддержании качества.

Поэтому тот, кто предлагает рынку современный продукт, выигрывает вдвойне.

К счастью, опытные управляющие студенческим жильем в последние годы расширяют сферу своей деятельности и входят в диалог с заинтересованными инвесторами, создавая специализированные фонды вложений в недвижимость. Все объекты фонда подбираются с точки зрения привлекательности использования именно в качестве жилья для студентов.

Фонд не привязан к какой-то конкретной стране: его средства размещены в объекты на территории Великобритании, Ирландии, Австралии, ОАЭ, Японии. Поскольку доход от аренды поступает в разных валютах, фонд сбалансирован с точки зрения валютных рисков.

График доходности фонда за 10 лет представляет собой практически идеальную прямую.

Возможно, в силу специфики входящих в него объектов, фонд недополучил некоторый доход на волне роста рынка. Но, что гораздо более важно, на показателях его деятельности никак не отразилась негативная ситуация на рынке недвижимости Лондона и резкая девальвация фунта в 2016 году.

Этому есть простое объяснение.

С точки зрения финансов, управление студенческим общежитием представляет собой понятные финансовый потоки с легко прогнозируемыми доходами и расходами. Поэтому портфель студенческих общежитий представляет собой не просто набор объектов недвижимости, связанных единой стратегией управления, а бизнес, генерирующий денежный поток. Стоимость такого бизнеса гораздо выше совокупной стоимости входящих в него объектов недвижимости.

Таким образом, фонд студенческих общежитий – это больше, чем недвижимость. И это лучше, чем недвижимость, потому что за счет дополнительной составляющей стоимость активов фонда практически не подвержена колебаниям рынка.

Вложения в фонд студенческих общежитий начинаются с суммы в 150,000 британских фунтов. Максимальный размер участия, рекомендуемый нашими экспертами для индивидуальных инвесторов, - 15,000,000 британских фунтов по состоянию на конец августа 2019 года.

Приглашаем Вас приумножить Ваш капитал в глобальном фонде студенческих общежитий.

Свяжитесь с нами для получения подробной информации.

Спасибо за внимание и до новых встреч!