+65 6408 0135
+65 6408 0137
+65 9612 2618
     
Level 8, 3 Church Street, Singapore, 049483
RU EN

Статьи

Рентная недвижимость как защита от кризиса

Последний месяц календарного лета 2018 года для мировых финансовых рынков получился спокойным. Индексы ведущих рынков находятся вблизи рекордных показателей; индекс NASDAQ, акции APPLE и GOOGLE, VISA и MASTERCARD продолжают расти в цене.

Однако все больше знаков, указывающих на скорую смену тренда в мировом масштабе: развивающиеся рынки демонстрируют отрицательную динамику, все меньше остается акций, чья цена за последний год выросла. Кроме того, давно известно, что чаще всего финансовые кризисы начинаются осенью. Ожидание негативного сценария заставляет участников рынка предпринимать защитные действия, проще говоря – продавать рискованные активы. Такие действия неизбежно приведут к превышению предложения над спросом и, как следствие, к снижению цен.

Будет ли это снижение глубоким и продолжительным – покажет время. Однако одно можно сказать достаточно определенно – в ближайшие месяцы вероятность получения спекулятивного дохода (от роста рыночной стоимости активов) крайне низка. Продажа активов и перевод капитала в денежную форму является плохим решением для инвестора, поскольку западный мир живет в условиях отрицательных процентных ставок.

В таких ситуациях сохранить капитал и продолжать получать доход позволяют вложения в консервативные активы – купонные облигации и рентную недвижимость.

Если облигациями все более или менее просто (нужно выбрать выпуски надежных эмитентов с подходящим сроком погашения), то рынок рентной недвижимости представляет собой лоскутное одеяло: вроде бы единое целое, но у каждого лоскутка свои свойства.

Хорошая новость состоит в том, что выбрать рынок недвижимости для вложений на период кризиса гораздо проще, чем кажется.

Для начала тщательно сформулируем критерии выбора:

При всех прелестях нового жилья (желающие могут ознакомиться здесь с обзором рынка недвижимости Сиднея, экономической и финансовой столицы Австралии) только покупка уже готовой недвижимости на вторичном рынке обеспечивает инвестору незамедлительное получение дохода.

Важный фактор, который обеспечит инвестору возможность продать объект недвижимости в любой момент, когда он решит вернуться к рискованным вложениям.

При прочих равных условиях предпочтение отдается уже сформировавшимся рынкам с минимальными колебаниями цен.

С учетом ликвидности, доходность должна быть выше, чем доходность по облигациям с моментальной ликвидностью.

  1. Доступность вторичной недвижимости для иностранцев.
    При всех прелестях нового жилья (желающие могут ознакомиться здесь с обзором рынка недвижимости Сиднея, экономической и финансовой столицы Австралии) только покупка уже готовой недвижимости на вторичном рынке обеспечивает инвестору незамедлительное получение дохода.
  2. Ликвидность.
    Важный фактор, который обеспечит инвестору возможность продать объект недвижимости в любой момент, когда он решит вернуться к рискованным вложениям.
  3. Надежность рынка.
    При прочих равных условиях предпочтение отдается уже сформировавшимся рынкам с минимальными колебаниями цен.
  4. Доходность.
    С учетом ликвидности, доходность должна быть выше, чем доходность по облигациям с моментальной ликвидностью.
  5. Прочие факторы.
    Например, «цена входного билета» - средняя стоимость сделки. Или возможность получить кредит под залог приобретаемой недвижимости. Когда ставки по кредиту достаточно низкие, а доходность от сдачи в аренду относительно высокая, может возникнуть ситуация, когда доходность инвестиций окажется выше, чем при покупке объекта за счет собственных средств. Однако, следует отметить, что подобные ситуации являются, скорее, исключением, нежели правилом.

Но даже первые критерии существенно ограничивают круг поиска. В результате в «шорт-лист» попадают всего 4 страны – США, Канада, Германия и Великобритания, и то не полностью, а лишь крупнейшие города этих стран.

Точнее, попали бы год-два назад. После того, как в 2016 году меры по охлаждению рынка недвижимости были введены в Ванкувере, а в 2017 году в Торонто, Канаду из этого списка следует исключить. На днях, 27 августа 2018 года, немецкая газета «Frankfurter Allgemeine» привела цитату мэра Берлина Михаэля Мюллера. Суть цитаты сводится к тому, что власти немецкой столицы (в которой, к слову, 68% всех покупок недвижимости в 2015 году совершили иностранцы) полным ходом ведут работу по подготовке мер для охлаждения рынка недвижимости.

Основные положения подобных мер, на примере Торонто, - введение дополнительного налога на покупку жилья иностранцами (в Торонто его ставка составила 15%) и ограничение роста арендной платы уровнем в 2.5% год. Итог таких мер известен – резкое снижение количества сделок (на 40% и более) и инвестиционной привлекательности вложений в недвижимость по сравнению с другими инструментами.

Итак, в финал нашего короткого исследования выходят США и Великобритания. Здесь самое время вспомнить, что мы решаем задачу подбора рентной недвижимости в качестве альтернативы вложениям в акции на период возможного финансового кризиса.

Нам известно, что рынки крупнейших городов США и Великобритании по ликвидности примерно сопоставимы.

«Входной билет» также примерно одинаков в обеих странах.

Тем не менее, есть обстоятельство, которое подсказывает сделать выбор в пользу Великобритании. Имя этому обстоятельству - «Брекзит».

Голосование о выходе Великобритании из ЕС и возникшая после него неопределенность привели к тому, что курс фунта резко упал по отношению к другим валютам, и сейчас курс британской валюты к доллару США на 25% ниже, чем три года назад.

Следовательно, при сравнении динамики рынков недвижимости США и Великобритании в последние три года, номинальный рост цен на недвижимость в Великобритании следует скорректировать на 25%, чтобы получить сопоставимый результат. Понятно, что этот результат окажется существенным. К тому же, в 2018 году цены практически не росли, а в Лондоне даже упали.

Это значит, что британский рынок недвижимости находится в более спокойном состоянии, чем американский, и, если наше предположение о предстоящем финансовом кризисе является верным, отреагировать он тоже должен спокойнее. То есть, кризисное снижение цен на британском рыке должно быть не столь ощутимо, как на американском.

При этом рентный доход от британской недвижимости является практически гарантированным. Традиционно дефицит жилья испытывает Лондон. Кроме Лондона, рост населения в Манчестере и Лидсе порождает опережающий спрос на аренду. Поскольку в провинции стоимость жилья гораздо ниже, чем в Лондоне, доходность от аренды в процентах от стоимости жилья оказывается выше. В английских городах достаточно легко найти варианты рентной недвижимости с доходностью более 6% годовых – прекрасный показатель для консервативных инвестиций.

Мы предлагаем всем желающим защитить Ваш капитал от надвигающегося кризиса с помощью английской недвижимости. Связывайтесь с нами для получения подробной информации.

Есть вопросы? Напишите нам сейчас!